Bodenrichtwerte 2018: Deutliche Wertsteigerungen im gesamten Stadtgebiet. Altstadt zumeist konstant. Höchster Sprung bei Geschosswohnungsbau

• Dienstag, 2. Juli 2019
• Bauen und Wohnen
• Redaktion FRIMP -

Der Gutachterausschuss hat vergangene Woche (26. Juni) die Bodenrichtwerte für die Stadt Freiburg zum 31. Dezember 2018 beschlossen. Damit liegen aktuelle Werte für 403 Bodenrichtwertzonen vor. 221 dieser Zonen sind Wohnbauflächen, 150 gemischte Bauflächen und 31 gewerbliche Flächen.

Über das gesamte Stadtgebiet hat der Gutachterausschuss durchschnittliche Wertsteigerungen von 58 Prozent bei den Ein- / Zweifamilienhäusern (ohne Altstadt) und von 74 Prozent im Geschosswohnungsbau (ohne Altstadt) ermittelt. Die Werte in der Altstadt sind überwiegend konstant geblieben.

Die Aussagekraft der teilweise sehr hohen Steigerungsraten hält sich allerdings in Grenzen, denn die Anzahl der verkauften Grundstücke ist relativ gering. So wurden 2018 lediglich 28 Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser gehandelt, davon zehn in den Tuniberg-Gemeinden und in Hochdorf. Dieses geringe Transaktionsvolumen ist auch ein Zeichen dafür, dass Baugrundstücke in Freiburg sehr rar sind, dennoch ist es fraglich inwiefern obige Steigerungen einen Trend darstellen.

Die Quadratmeter-Werte für Ein-/Zweifamilienhäuser liegen in den Gemarkungen Freiburg, Kappel, Ebnet und Lehen zwischen 480 und 1.300 Euro, in den Tuniberg-Gemeinden und Hochdorf bei 260 bis 520 Euro. In besonders begehrten Lagen (Herdern, Neuburg, Wiehre, Zähringen) werden die Bodenrichtwerte auf bis zu 1.300 Euro angehoben.

Für den Geschosswohnungsbau mit und ohne gewerblichen Anteil ergeben sich Quadratmeter-Werte in Freiburg (ohne Altstadt), Kappel, Ebnet und Lehen zwischen 600 und 3000 Euro. Werte über 2000 Euro finden sich in besonders dicht bebauten Lagen, die an die Altstadt grenzen, und im Stadtteil Brühl.

Im Gegensatz zu Grundstücken für eine Wohnbebauung sind die Bodenrichtwerte für gewerbliche Flächen weitgehend konstant geblieben. Der Quadratmeter-Wert beläuft sich hier auf 140 bis 500 Euro. Der Spitzenwert befindet sich im Bereich des ehemaligen Güterbahnhofs Nord.

Bei Flächen der Land- und Forstwirtschaft liegt der Bodenrichtwert für Ackerland bei 3,50 Euro, für Grünland bei 3 Euro, für Gartenland bei 6 Euro (Außengemarkungen) bzw. 16,50 Euro (Gemarkung Freiburg), für Rebland bei 5,50 Euro und für Wald bei 2,30 Euro je Quadratmeter.

Die Bodenrichtwerte 2018 sind über www.freiburg.de/stadtplan kostenlos abrufbar. Gegen eine Gebühr von 31,00 Euro wird eine flurstücksbezogene Bodenrichtwertbescheinigung erstellt. Für Fragen steht die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses unter Tel. 0761/201-4234 zur Verfügung (montags bis freitags 9 bis 12.30 Uhr).

Was ist der Bodenrichtwert, wer braucht ihn?

Alle zwei Jahre muss der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte anhand gesetzlicher Vorgaben ermitteln. In bebauten Gebieten ist der Wert anzugeben, der sich ergeben würde, wenn der Boden nicht bebaut wäre. Ermittelt werden die Werte anhand der Kaufpreis-Sammlung, die der Ausschuss führt, und weiterer zweckdienlicher Daten, wie Bauleitplänen oder Mietstatistiken.
 
Das Baugesetzbuch definiert ihn als durchschnittlichen Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Dabei muss der Gutachterausschuss den Entwicklungszustand der Grundstücke (baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland, Flächen der Land- und Forstwirtschaft) berücksichtigen und wert-beeinflussende Merkmale wie die Geschossflächenzahl angeben.
 
Von Bedeutung sind Bodenrichtwerte bei der steuerlichen Bewertung, bei der Ermittlung von Immobilienwerten und für städtebauliche Belange.
 
Der Gutachterausschuss der Stadt Freiburg wurde mit dem Bundesbaugesetz von 1960 eingerichtet. Er ist eine selbständige, unabhängige und weisungsungebundene staatliche Institution aus überwiegend externen Immobilienexperten. Der Ausschuss schafft Transparenz für alle, die auf dem Grundstücks- und Immobilienmarkt tätig sind. Zur Erfüllung seiner Aufgaben bedient er sich einer von der Stadt eingerichteten Geschäftsstelle, die dem Vorsitzenden des Ausschusses weisungsgebunden ist. Sie führt die Kaufpreis-Sammlung des Gutachterausschusses.
 
Zu den Aufträgen des Ausschusses zählt es, flächendeckend zonale Bodenrichtwerte zu ermitteln und zu veröffentlichen (§ 196 BauGB).