Holpriger Start in Ebnet nach Erbaunovelle– viel Kritik am städtischen Konzept

• Donnerstag, 30. Januar 2020
• Bauen und Wohnen
• Redaktion FRIMP -

Ende 2018 hat der Gemeinderat mit knapper Mehrheit die Verwaltung beauftragt, die Grundsätze des Erbbaurechts zu überarbeiten, wobei der Verkauf von städtischen Erbpachtgrundstücken ausgeschlossen wurde.

Für den alten Sportplatz in Ebnet an der Dreisam, wo Wohnhäuser gebaut werden sollen, hat die Stadtverwaltung nun ein Vermarktungskonzept vorgelegt, das am 20. Januar in der Ortschaftsratssitzung in Ebnet der Öffentlichkeit vorgestellt wurde und kurze Zeit später, nach Kritik, wieder zurückgezogen wurde.

Gebaut werden sollen 8 Reihenhäuser und 6 Doppelhaushälften. Die Grundstücke können für 75 Jahre von der Stadt auf Basis des Erbaurechts gepachtet werden. Ein Kauf ist nicht möglich.

Die Stadt will nach eigenen Angaben vor allem Familien mit Kindern, die nicht über ein hohes Einkommen verfügen, die Möglichkeit eines eigenen Hauses bieten.

Die Konditionen wurden allerdings stark kritisiert. Anfänglich wurde von 4 % Basiszins für das Grundstück gesprochen. Je nach Anzahl der Kinder und auch in Abhängigkeit vom Einkommen, kann dieser Zinssatz vorübergehend gesenkt werden.

Die Krux ist: die zugrunde gelegten Grundstückswerte für die 224 – max. 305 qm großen Grundstücke belaufen sich auf bis zu 274.500 €, was einer Pacht von bis zu 10.980 € p.a. entspräche.

Der Verkauf des Hauses ist den Pächtern nicht gestattet, mit wenigen Ausnahmen auch nicht dessen Vermietung. Nach max. 75 Jahren fällt es an die Stadt, die 90 % des Gutachterwerts als Entschädigung zahlt.

In diesem Zeitraum wäre vor allem wegen der niedrigen Zinsen der Kauf eines Grundstückes problemlos möglich, wenn es denn welche gäbe. Die Stadt nutze diese Situation aus, monieren einige.

Eine Vielzahl von Problemen scheinen zudem nicht bedacht: Was, wenn das Familieneinkommen aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit stark sinkt? Eine Trennung den Verkauf erfordert, oder der beruflich bedingte Wegzug? Reicht das Geld, wenn die Rente deutlich niedriger, die Kindervergünstigung wegfällt, Reparaturen anfallen und die Zinsen gestiegen sind? Denn das Haus muss in aller Regel ja finanziert werden. Womit wir beim nächsten Problem wären, denn eine Bank wird sich schwer tun, unter diesen restriktiven Bedingungen ein Haus zu finanzieren, zumal, wenn das Familieneinkommen relativ niedrig ist. Selbst wenn die Bank wollte, ist es ihr aufgrund der strengen Wohnimmobilienkreditrichtlinien eventuell untersagt. Kommt dennoch eine Finanzierung zustande und gibt es in der Folge Probleme mit der Rückzahlung, stehen die Chancen für die Kreditnehmer nicht schlecht, dass sie aus dem Vertrag aussteigen können. Das wissen auch die Banken und so werden am Ende vermutlich nur Familien auf den alten Sportplatz ziehen, deren Bonität, Vermögen und Einkommen deutlich über dem der eigentlich angedachten Zielgruppe liegen.

Welche Konsequenzen hat der Beschluss des Gemeinderats noch, Grundstücke nur noch in Ausnahmefällen zu verkaufen?

Wenn ein Haus auf städtischem Erbpachtgrundstück nicht von Kindern oder Enkeln übernommen wird und verkauft werden soll, so gilt der bisherige Erbpachtvertrag nicht mehr. Das gilt auch im Falle von Vermietung. Seit geraumer Zeit wollen diverse Eigentümer oder deren Erben gerne verkaufen oder zumindest vermieten. Da sich aber mittlerweile die Bodenrichtwerte in astronomischen Höhen bewegen, würden die künftigen Erbpachtzinsen ebenfalls enorm erhöht. So beläuft sich der Erbpachtzins für ein Grundstück in Landwasser von 300 bis 500 m² heute auf 500 bis 800 € monatlich, bisher waren das ca. 150 € pro Jahr! Für große Grundstücke von 800 bis 1000 m² werden monatlich zwischen 1200 bis 1600 € fällig.

Deshalb können die Erben diese Häuser auf den Erbpachtgrundstücken weder verkaufen noch vermieten. Bei einer derart hohen zusätzlichen Belastung werden Interessenten vom Kauf abgeschreckt.

Also verbleiben meist alleinstehende ältere Menschen in riesigen Wohnungen. Manche Häuser stehen aber auch leer. Die Stadträte der damaligen Fraktionsgemeinschaft FL/FF gehörten zu den Wenigen, die versucht hatten, auf diesen Missstand hinzuweisen. Leider ohne Erfolg. Eine linke Mehrheit meinte alles besser zu wissen, ohne auf die warnenden Stimmen – auch des Finanzbürgermeisters – zu hören.

FRIMP liegen Informationen über ein Grundstück in Landwasser vor (439 qm), dessen Erbbauzins auf 13.258 € p.a erhöht wird, sofern die bisherigen Besitzer verkaufen- oder vermieten wollen. Das entspräche einer monatlichen Erbpacht von über 1100 €. Hinzu kommen für den Käufer Kosten für Sanierung, den Unterhalt, i.d.R. die Finanzierungsrate sowie Nebenkosten für Energie, Wasser, Versicherungen, Grundsteuer etc.

Der Wert der Immobilie hat sich durch die drastische Erhöhung des Erbauzinses daher dramatisch verringert.

Da bringt es auch nicht viel, wenn es Nachlässe für Käufer oder Mieter gibt, die Kinder oder pflegebedürftige Personen im Haushalt haben, denn sind die Kinder aus dem Haus, erfolgt die Anpassung. Auch ein einkommensabhängiger Nachlass von bis zu 25 % dürfte die Nachteile nur etwas verringern.

Wegen vieler Beschwerden von Immobilienbesitzern, die vor vielen Jahren von der Stadt ein Grundstück im Erbaurecht gepachtet haben und jetzt massive Verwertungsprobleme haben, dürfte die Nachfrage in Ebnet erheblich geringer ausfallen.

Die Auswirkungen auf den geplanten Stadtteil Dietenbach sind auch unklar. Bisher waren Verkaufserlöse in Höhe einer Viertelmilliarde eingeplant. Die Kosten des Stadtteils für die Stadt belaufen sich vermutlich auf mindestens eine Milliarde Euro. Die Stadt hat aber bereits Schulden von ca. 1,3 Milliarden. Selbst wenn sie Pächter für die vielen Grundstücke fände, fehlte ihr der vorgenannte Betrag in der Kasse.

In nächster Zeit wird wohl noch viel über Freiburgs Grundstückspolitik gestritten werden. Das bringt denen, die Wohnraum suchen nichts, insofern sollten die Verantwortlichen schnell eine tragfähige Lösung finden, denn es ist inakzeptabel, dass viele Häuser leer stehen, weil die Erbpacht so in die Höhe geschossen ist.

FRIMP wird die Sache für Sie weiter verfolgen.